磨礪許許，珠貝熠熠——凱瑞國寶花園項目成本解決方案實例分析

　　編者按：自海天咨詢集團推出海天密碼“112310”系列文字以來，受到了許多地產企業、咨詢企業的青睞與推重。其一個成本管理體系建立、12月動態成本管理機制、3大關鍵點技術及10%成本節約目標經實踐檢驗，確實是造價咨詢行業當前發展的有力方向，也是廣大建設投資單位迫切需要所引導成型的。

　　位于九朝古城洛陽市的凱瑞集團，是洛陽市乃至整個豫西地區規模最大、實力雄厚的大型地產企業，與海天咨詢集團合作長達近十年之久。其旗下國寶花園項目是豫西地區著名的別墅群及高層建筑類別，以歐式風格、設計精良、質量過硬等特點獲得過多項大獎。其建設過程中海天咨詢集團作為重要合作伙伴，采取了一系列咨詢方案，保證了項目良性建設及成本管理優化。

　　　　根基篇

　　定期檢查滄海耀眼明珠要的經歷怎么也能的血汗也能散出出瑩潤閃耀的熠熠光華？ 　　原本，它有可能可是毫不猶豫起眼的粒粒砂礫，溜進珠蚌深居；而為珠蚌吐納，歷久潤養，凄凄持久，就能夠貢獻一種厚實光滑的金珍珠。 　　如何一兩個新大型項目解散之初，比作一塊琥珀話，那 新大型項目在實現了過程中 相應經行的價格控制就如一顆珠貝。沒能珠貝的侵潤，哪來名珠的燦爛？ 　　如果你一工作流程確立之初，好比粒粒種子視頻下載，那末工作流程在構建過程中中其親身經歷的成本價安全控制就好比發展的全部營養物質。不會給養哪來參天景觀樹？ 　　之基，也是所有；成長的，冥冥中注定磨折。 　　凱瑞國寶園藝好項目就是豫西大地面上一株炫爛的明珠小區。而海天聯系在該好項目中可以提供的一班監管則是珠貝，是精雕細琢求精的表態、在校園市場中長期不斷發展不斷發展的的目光及為用戶需精力、承擔責任的戰略布局風險意識和方向。 　　假如把國寶花苑工程項目的運營管理系統比作一株樹木，而海天所供給的方式責任意識和夢想是執政之基；成本投入管理系統風險安全體系是主枝；時期性分配及重點點枝術是葉子；效果好可是花。

　　主干篇

　　國寶園藝處在開封市洛南新城區，東鄰王城國道，西臨大學專業路，北臨開元國道，南接牡丹花國道。國寶園藝總征地賠償近800畝，工程活動總計劃工業土地使用體積51.88公畝，房屋住房區建成工業土地使用體積51.88公畝，之中房屋住房使用體積25.421公畝，共同建設工業土地5.707公畝，工程活動總房屋建筑工程使用體積312785.5㎡，房屋住房房屋建筑工程使用體積258082.24㎡。市政道路工業土地8.301公畝，景觀工業土地使用體積12.451公畝，景觀率可以達到50%這，十萬㎡無垠湖域，6000米綠色湖岸線，16座安全諸島，集獨棟小別墅裝修樓盤獨棟小別墅裝修樓盤獨棟、雙拼小別墅裝修樓盤獨棟、聯排小別墅裝修樓盤獨棟為混合式，包括國內的稀缺了的游戲世界最諸島小別墅裝修樓盤獨棟敬重社區服務站。 　　因社區商業類行各樣，建筑布局甚大，國寶家園的新項目為各片區做出，建筑貸款時間較長。本篇文章就國寶家園香泊灣、帕提歐、華府等好幾個近三年來片區的建筑狀態、聯系方式做出有些分析。 　　“兩個直接費用方法體制”是海天密匙的一是要項，也是海天密匙方案的根本就和大部分的方法，最基本性的做到就是說全的時水利建筑預算方法。香泊灣等三個片區的建成選擇的許是全的時水利建筑預算方法。

　　枝葉篇

　　香泊灣等三個品牌，其全操作過程建筑工程土建預算維護完成施工方案的施工可以分成下列3個階段中，：

　　一、 設計階段

　　制作時候是海天秘碼3個根本點技木中的1個根本點。建筑大型創業創業項目制作時候是基礎建設大型創業創業項目開展逐步控規和重要描訴具體實施意愿的時候，是認定與把控好建筑大型創業創業項目成本費用費用成本費用費用的重大時候。在大型創業創業項目實際的實操中，制作對整體的建筑大型創業創業項目成本費用費用成本費用費用的影響到達到了75%之上。制作計劃方案是每大型創業創業項目是否能要做到少加入、高介紹、適宜在使用人、財、物，獲得最好城市發展效用的根本。在制作時候開展成本費用費用把控好能夠 最高局限性的提高案后浮動介紹的成本費用費用增高。 　　這篇文章就海天管理咨詢在這一種至關重要時期中給出的至關重要服務培訓點加上論述。

　　在方案設計階段，設計概算與實際建設成本存在差異是首當其沖的問題。海天咨詢主要配合凱瑞集團選擇最佳設計方案，確定工程總估算。（包括但不限于基礎形式、基坑支護方式、外立面、空調冷熱源、門窗等方案提供造價估算比較。）協助甲方編制、調整整體項目的投資測算，從成本控制角度對不同階段設計方案的建造成本進行量化評估和分析，提出降低成本優化建議。根據甲方提供的圖紙、文件等資料進行針對不同設計方案、設計節點做法、不同材料設備選型的成本分析比較；對比甲方的成本控制目標，提出設計優化及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖設計符合甲方的造價控制指標。

　　在初步設計階段，海天咨詢會根據凱瑞集團確定的初步設計，確定單項工程造價。并根據甲方提供的進度計劃編制資金流量表，對整個項目資金運作進行反映。在第一次初步預算完成后，海天咨詢會提出對上述預算之造價減省方案，確定各部分的限額設計額度，同時向甲方進一步提出設計階段的成本控制建議。

 

　　　當項目設計施工圖紙出來以后，海天咨詢將組織成本管理人員編制施工圖預算，通過公司內部施工圖預算與設計單位出具的施工圖預算對比，找出差異，分析原因，形成書面記錄，再次提出施工圖優化建議。與設計人員溝通調整，并根據工程的特點，對指標進行分析。

　　在項目采購策略和合約規劃中，合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，從而實現對“項目動態成本”的有效管控。其中，對于施工界面的劃分頗為重要，通過界面劃分，明確各自的工作內容，防止過程中費用增加。（“合約規劃”內容詳見本刊第五期海天密碼之“3”）

　　項目采購采用集中采購的策略，具體內容參見海天密碼之“3”一文，此處不再贅述。

　　針對本工程海天咨詢就工程量計算規則和計價原則提出專業性的建議：

　　關于工程量計算規則，主要從土石方工程、鋼筋混凝土結構工程、裝飾裝修工程，這三方面入手計量。除了與甲方的明文約定的計量方法外，其他均按照《河南省建設工程工程量清單綜合單價(2008)》及其補充文件的工程量計算規則進行計算。

　　關于計價原則，主要根據《河南省建設工程工程量清單綜合單價(2008)》版要求，本定額子目中的所有材料品種都可以參照市場價格調整，結合本項目費率合同特點，建議對可調差的材料范圍明確約定。針對于本項目外裝飾屋頂鋼構架、外墻干掛石材、玻璃幕墻、外立面金屬加石材線條等的復雜程度在詳細深化設計的基礎上，建議進行清單招標。

　　二、 招投標與簽約階段

　　此種時間段，收錄了規劃項目工程量計算明細、規劃施工過程圖費用預算、互相配合總企業承包基層方競價項目、專業工程分包競價項目和進貨競價項目、專業工程分包基層方競價項目，等職業關聯性的運行原則。

　　尤其在配合甲方招標過程中，海天咨詢的工作不限于評標、投標澄清和質疑等，對所有投標文件，包括單價、總價、工程量以及招標文件的響應等方面進行詳細審查及分析，并提出詳細的相關標函分析報告：《標函分析報告》是在詳細評審前由海天咨詢配合凱瑞集團對投標單位的投標文件是否實質響應招標文件，投標報價是否有計算錯誤等進行整理的分析報告。例如：海天咨詢會對所有投標單位的工程量清單進行匯總，詳細分析各綜合單價的合理性。在編寫標函分析報告時，不僅僅從各投標單位的商務條件（付款條件、投標保證金、工期、質量的保證，以及對招標文件的響應）進行比較，還針對清單標段和專業劃分進行投標價格的具體比較分析，將影響總價占比較大的主要材料單獨提取出來進行價格對比，整理差異較大的分部分析，為業主提供經詳細對比后的投標單位排名建議。在此基礎上，對有效投標文件進行詳細評審，由業主進行最終的投標單位投選。

　　三、 施工階段咨詢

　　鋪設時間段的資詢事業，主要包括企業承包商三方合同標準化方法、制作變化及學生簽證活動現場標準化方法、人工費用月報與人工費用動態數據標準化方法、信用卡支付標準化方法與賠償損失標準化方法。

　　在承包商合同管理工作中，海天咨詢負責甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規定進行解釋；在施工過程中合理地預見承包商可能出現的潛在違約風險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出，及對未完部分提供相關的分析及建議。

　　承包商合同管理

　　海天咨詢負責甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規定進行解釋；在施工過程中合理地預見承包商可能出現的潛在違約風險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出及未完部分提供相關的分析及建議。

　　成本月報及成本動態管理

　　海天咨詢每月為甲方提供階段性造價控制的動態分析報告（包含在建項目當月的成本狀態、當月成本變化原因及事件、當月項目進展情況、當月招標及合同簽訂情況、當月變更簽證情況、當月認質認價情況、當月預估造價情況、以及動態成本信息匯總表、并對成本控制綜合情況作出評價，并結合階段控制目標進行投資偏差分析和提出糾偏建議。）

　　設計變更、現場簽證管理

　　（1）對擬采取的設計變更、現場簽證方案（不論由甲方、設計方、承包商或其他方提出的建議）進行造價分析和判斷，并在此基礎上向甲方給出專業性的建議；評估設計變更、現場簽證的經濟性和合理性，以供甲方決策參考；

　　（2）對于決定采用的設計變更、現場簽證，負責對設計變更方、現場簽證方出具的設計變更文件及現場簽證文件進行預先審查，如存在任何問題及時和對方溝通；

　　（3）現場計量并附完整的計量資料，審核施工方報送的變更或洽商，并給出書面審核意見；

　　（4）按照合同分類歸檔所有設計變更、現場簽證等；

　　（5）以合同為依據，一般設計變更在每月內完成對設計變更的計價，并解決設計變更對工程造價的影響以及相關合同價款的調整；

　　（6）跟蹤設計變更、現場簽證的執行情況。

　　支付管理

　　每月為進展中的工程進行評估，并向甲方提交《進度款審核表》，作中期付款之用。

　　索賠管理

　　海天咨詢以合同為依據，充分發揮咨詢方作為專業顧問的技術優勢和經驗優勢，實施包括對總包、指定分包和指定供應商的索賠或反索賠，最大程度地保護甲方的利益不受傷害，從根源上保護甲方的利益。

　　四、 竣工結算階段

　　完工結算單時段.，涉及到了主要的貼心服務工作上流程，包括土建預算數據文件庫的處理和后評測等工作上。

　　竣工結算階段，海天咨詢提供的服務流程如下。

　　造價數據庫的整理。包括整理人工、材料、機械各要素消耗指標、費用指標、價格水平；設備、材料、成品、半成品的產地、供應商名錄、規格等。按照甲方的要求，總結分析各個項目的《指標分析報告》，包含編制依據、工程概況、單項工程經濟指標、分部分項工程經濟指標、每平米人工和材料消耗量、材料價格等項目和數據。

　　后評價工作，包括查找失誤與不足，對初步設計概算、施工圖預算、竣工結算三算對比，從設計、預算編制（工程量清單）、招投標、合同管理、過程簽證變更管理、甲方審定的施工方案措施、材料設備采購方面，分析建安工程費用變動的關鍵影響因素，為甲方提交項目過程執行中分析總結報告，為甲方未來實施類似項目的實施積累經驗性、指導性資料。

　　五、 竣工備案后階段

　　哪一價段是收場價段，包括是相互配合乙方的材料收拾和自查修修愛上班，這篇文從略。

　　花果篇

　　按照對凱瑞國寶城市花園工程建設新投資項目的分享發現，各位是很灰常丑陋出新線路控建成生產成本治理標準體系圍繞全部整個工程建設新投資項目，并給工程建設新投資項目實現出具幾種數據源，為凱瑞投資集團在工程建設新投資項目實現的有所差異的階段出具更多下面的有什么好處： 　

 
　　總結篇

　　總而言之所講，可以通過海天咨詢中心出示的一趟控發展制造費管理方法工作體系服務性，做到了一下任務： 　　1、進行投資總利潤把控好指標，拉低工程項目真實的開發投資總利潤，終于將結算單投資總利潤把控好在指標條件內。 　　2、經過信息利潤投入月報的預算編制與上傳，為了方便凱瑞集團公司管理層領導層盡快理解業務利潤投入信息。 　　3、關心凱瑞成立直接費用治理制度工作體系，構建題干目直接費用治理制度的規范標準性和機全局性治理制度，加快直接費用標準化治理工作關卡。這就是融和了好項目直接費用治理制度和機構直接費用治理制度的正向工作。